Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (536 Abs. 1 BGB).
Wenn an einem Mietobjekt ein Mangel auftritt, so hat der Mieter folgende Möglichkeiten, sofern ihm der Mangel nicht bereits bei Vertragsschluss bekannt oder grob fahrlässig unbekannt geblieben ist.
Wenn die Benutzung nicht mehr möglich ist (Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Zweck ist aufgehoben). Die Wohnung ist zum Beispiel durch Wassereinbruch oder Feuer zerstört. In diesem Fall ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses vollkommen befreit.
Die Benutzung der Wohnung ist eingeschränkt möglich (Tauglichkeit ist gemindert) Zum Beispiel befindet sich starke Schimmelbildung nur in einem Zimmer, die anderen Räume sind in Ordnung. Hier bleibt der Mieter zur Zahlung eines geminderten Mietzinses (einer herabgesetzten Miete) verpflichtet (Mietminderung).
Hat der Vermieter schuldhaft den Mangel der Wohnung verursacht oder kommt er mit der Beseitigung des Mangels nach Aufforderung und Fristsetzung in Verzug, so kann der Mieter gem. § 536 a BGB Schadensersatz (Hotelkosten, Kosten einer Ersatzwohnung, Umzugskosten usw.) verlangen.
§ 536 a Abs.2 BGB:
„Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.“
Dieses Recht hat der Mieter zusätzlich zum Minderungsrecht.
Das neue Mietrechtsänderungsgesetz bringt eine gravierende Einschränkung des Minderungsrechts für Fälle der sog. energetischen Modernisierung. Der Mieter kann bei einer durch eine energetische Modernisierungsmaßnahme (Einbau neuer Fenster, Heizungsanlagen, usw.) verursachten eigeschränkten Nutzung seiner Wohnung erst nach drei Monaten eine Mietminderung geltend machen (§ 536 Abs. 1a BGB). Erst wenn nach Ablauf der drei Monate immer noch nur eine eingeschränkte Nutzung der Mietsache möglich ist, kann der Mieter die Miete mindern.
Wir helfen Ihnen und übernehmen die Durchführung einer angemessenen Minderung gegenüber dem Vermieter und setzen Ihre Schadensersatzansprüche durch. Falls erforderlich können wir auch Sachverständige zur Erstellung von Gutachten beauftragen.