Die außerordentliche fristlose Kündigung richtet sich nach den §§ 543,569 BGB. Der Mieter kann außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihm die Wohnung gar nicht oder nicht rechtzeitig zur Verfügung gestellt wird, bzw. nach dem Einzug wieder entzogen wird. Ist die Nutzung der Wohnung lebensgefährlich oder erheblich gesundheitsgefährdend für den Mieter, berechtigt auch dies zur fristlosen Kündigung. Auch bei wiederholter Störung des Hausfriedens durch den Vermieter oder andere Mieter oder gar bei strafrechtlich relevantem Verhalten des Vermieters (z.B. Drohungen, Nötigung, Anwendung körperlicher Gewalt) gegenüber dem Mieter ist eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich. Der Mieter hat dem Vermieter diese Tatsachen mitzuteilen und Ihn sofern dies möglich und sinnvoll ist, zur Abhilfe aufzufordern.
Häufig hat der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung selbst noch keine neue Wohnung. Eine fristlose, sofort wirksame Kündigung wäre in diesem Fall nicht ratsam. Daher kann man die außerordentliche Kündigung auch mit einer Frist verbinden. Die außerordentliche Kündigung kann nämlich fristlos, aber auch mit einer Auslauffrist erklärt werden. Die fristlose Kündigung wird mit ihrem Zugang sofort wirksam. Die mit Auslauffrist ausgesprochene außerordentliche Kündigung, bewirkt die Beendigung des Mietverhältnisses zu dem in ihr angegebenen (späteren) Zeitpunkt. Allerdings sollte die Frist nicht zu lange bemessen sein, da sonst Zweifel an der Notwendigkeit der außerordentlichen Kündigung aufkommen könnten.
Der Vermieter kann außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund i.S. des § 543 Abs. 2 BGB vorliegt.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oderwieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Ein weiterer Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung ist, wenn dem Vermieter die Vertragsfortsetzung unzumutbar ist, weil der Mieter sich vertragswidrig verhält und trotz erfolgter Abmahnung das abgemahnte Verhalten fortsetzt; z.B. fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen, nachhaltige Störungen des Hausfriedens, Gefährdung anderer Mieter und Beschädigungen der Mietsache usw..
Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird unwirksam, wenn der Mieter die rückständigen Mieten bis spätestens 2 Monate nach Erhebung einer Räumungsklage vollständig begleicht.
Nach dem in Folge der Mietrechtsreform neu eingefügten Beschleunigungsgebot in § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen bei Gericht vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Die Stellungnamefristen für die Prozessparteien sind auf das Notwendigste zu reduzieren.
Weiterhin kann der säumige Mieter, im Falle der Räumungs- und Zahlungsklage, auf Antrag des Vermieters vom Gericht verpflichtet werden, wegen der ausstehenden Nutzungsentgelte, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten. Diese Sicherungsanordnung ist in § 283a ZPO geregelt. Nach dem Kündigungstermin wandelt sich der Mietzins wegen des beendeten Mietverhältnisses in ein vom Mieter zu leistendes Nutzungsentgelt um, das in der Regel hinsichtlich der Höhe der monatlichen Miete entspricht. Leistet der Mieter diese angeordnete Sicherheit nicht, kann der Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung einen Räumungstitel im Eilverfahren erhalten. Dadurch soll verhindert werden, dass während des Räumungsprozesses weitere Zahlungsrückstände auflaufen.
Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt nur für Wohnraummieter, nicht für Geschäftsraummietverhältnisse oder sonstige gewerbliche Mietverhältnisse.